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Sind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.
Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
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Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesSind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.
Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
